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            堅持調控同時做好風險防范,實現房地產泡沫有序出清

            2021-09-13 16:49:45 來源: 點擊:

            摘要:要通過調控政策堅持扭轉市場預期,讓部分高杠桿企業受到懲罰,避免周期性反彈,不能為了短期利益而犧牲未來。  據媒體報道,全國多個城市公布“限跌令”,嚴禁地產企業低價

                   要通過調控政策堅持扭轉市場預期,讓部分高杠桿企業受到懲罰,避免周期性反彈,不能為了短期利益而犧牲未來。

              據媒體報道,全國多個城市公布“限跌令”,嚴禁地產企業低價傾銷、打價格戰,堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

              發布“限跌令”的主要是一些二三線城市,樓市存在下行壓力,但在一線城市,則繼續實施嚴格的調控政策,抑制房價上漲。對于在一二三線城市都有項目的企業而言,或將面臨一定的壓力,一些企業出現了財務危機。

              目前一些地區和城市的房價存在下行壓力,原因各異,很大程度上是源于供給過多,而需求不足。在這些城市,雖然過去曾因一線城市房價引發的普漲效應而出現上漲,但本地的經濟結構、人口與收入都不支持房價過快過高上漲,因此,當一線城市不再繼續上漲并向二三線城市傳導時,價格虛高的問題就會顯現。

              隨著中國政府落實“房住不炒”政策,對一線城市的樓市進行嚴格調控,并且對房地產企業設置債務紅線,對銀行按揭規模進行限制,二三線城市的地產項目就可能會有“降價搶跑,落袋為安”的沖動。這種狀況很容易引起價格戰,導致交易秩序的混亂并制造不穩定的市場預期,因此,限跌政策有利于穩定秩序與預期,避免踩踏式行情出現。

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              但是,市場存在買漲不買跌的情緒,當出現下跌趨勢與預期后,銷售就會變得冷清,交易量很可能會大幅下滑。而一些房地產企業則面臨債務壓力,有迫切去庫存降杠桿的要求,最終導致房地產企業面臨流動性壓力。目前,這種壓力僅僅存在于部分企業。但如果交易量持續走低,有可能會傳導到更多企業。

              這也是中國樓市與其他國家樓市不同的地方。在日本和美國,房地產危機主要是因為購房者過高的杠桿在房價下跌后形成按揭壞賬并將風險傳導到金融體系。但中國購房者的杠桿率受到了嚴格的限制,這是因為購房者首套房首付比例至少三成,且大部分住房是在過去低價格時期購買的,2016年以來購房者的規模占比較小,即使樓市出現下跌,住房按揭的壞賬率也較為有限,主要是高杠桿炒房者或者生意失敗的家庭面臨還款風險。

              目前樓市面臨的可能風險是房地產企業的流動性問題,大部分企業預期政府會周期性放松樓市,因此,許多都使用了過高的杠桿。當政府不再繼續周期性放松的時候,這些企業就有可能會陸續出現債務違約現象。這也是目前市場所擔心的,害怕引起金融風險。因為,房地產行業的規模較大,如果出現行業性的風險,不管是對就業以及GDP,還是對金融秩序,都可能出現難以預測的影響。

              過去該行業的一些企業總是在賭經濟下行時政府會刺激樓市,并且往往取得成功,推動房價脈沖式上漲。幫助房地產企業去杠桿的做法,一般是通過漲價吸引購買者,讓居民部門繼續加杠桿,而轉移杠桿的做法進一步導致居民部門在今年第二季度的杠桿率達到62%。

              毫無疑問,那些承受壓力的房地產企業應該盡快出售資產應對流動性壓力。理論上而言,目前的政策組合對房地產企業與金融體系的影響應該經過了壓力測試,同時中國還在準備進行大規模的公共租賃住房建設,因此,市場部門的房地產投資下降可以用公共租賃住房投資來補充,從而起到支撐經濟的作用。

              房地產處于中國經濟核心區域,涉及到金融和財政兩大領域,但也可能成為影響經濟轉型、形成金融風險的因素。從長遠看,逐步縮小房地產部門的規模和杠桿率,實現市場的軟著陸是非常重要的。當前,要通過調控政策堅持扭轉市場預期,讓部分高杠桿企業受到懲罰,避免周期性反彈,不能為了短期利益而犧牲未來。監管部門也要為這種懲罰做好風險監控和防范的準備,實現行業泡沫的有序出清。

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